企業(yè)選址是一個(gè)復(fù)雜且關(guān)鍵的過(guò)程，它直接關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展、運(yùn)營(yíng)效率以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。選址涉及到多方面的因素，包括成本、地段、交通、人口、政策等，同時(shí)還需考慮與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是否匹配。因此，這個(gè)過(guò)程需要細(xì)致的分析、精準(zhǔn)的判斷和專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)。
辦公室內(nèi)部設(shè)計(jì)及功能需求 ? 目前需要員工人數(shù)、未來(lái)1-3年計(jì)劃員工擴(kuò)容人數(shù)； ? 普通工位、特殊工位的需求量； ? 獨(dú)立辦公室的需求量； ? 會(huì)議室、洽談室的需求量； ? 其他功能區(qū)的需求量； 需求歸納建議 ? 預(yù)留辦公工位的發(fā)展空間； ? 公共區(qū)域最大化利用； ? 依據(jù)部?的特性和需求現(xiàn)狀，考慮是否增減； ? 不同部門(mén)之間的需求是否可以合并，降低成本； 需求調(diào)研時(shí)間 企業(yè)選址的周期通常在半年以上，異地選址的時(shí)間戰(zhàn)線(xiàn)會(huì)拉得更長(zhǎng)，所以綠天使前期需求調(diào)研預(yù)計(jì)1-2周內(nèi)完成。 預(yù)算控制 成本是企業(yè)選址的首要考慮因素，主要包含租金、水電、裝修、折舊、運(yùn)營(yíng)、人力、稅費(fèi)等。綠天使針對(duì)每一個(gè)推薦載體形成詳盡的調(diào)查報(bào)告，每一項(xiàng)成本都需要做二級(jí)甚至三級(jí)的細(xì)致劃分，并做好成本明細(xì)，供企業(yè)決策使用。 產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)集聚不僅能降低交易、運(yùn)輸、人才招聘等成本，還能促進(jìn)企業(yè)間的專(zhuān)業(yè)化分工協(xié)作，有利于企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展及資源互通，構(gòu)建企業(yè)效益孵化圈。同時(shí)，垂直行業(yè)內(nèi)信息在產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)的可以快速傳播，幫助企業(yè)迅速作出決策。 綠天使所運(yùn)營(yíng)的不同載體形成了各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，替選址企業(yè)考慮你的“鄰居”是否對(duì)你公司的發(fā)展有推動(dòng)作用： ? 企業(yè)數(shù)量及規(guī)上企業(yè)數(shù)量，評(píng)估競(jìng)合關(guān)系； ? 該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占區(qū)域總產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重，把握市場(chǎng)空間； ? 產(chǎn)業(yè)鏈集聚情況，上游供應(yīng)商數(shù)量及供給能力、下游消費(fèi)市場(chǎng)企業(yè)數(shù)量及消費(fèi)能力等。 產(chǎn)業(yè)要素 產(chǎn)業(yè)要素是企業(yè)生產(chǎn)硬性成本的關(guān)鍵指標(biāo)，綠天使提供企業(yè)選址階段載體以及周邊、未來(lái)企業(yè)發(fā)展所關(guān)注的各種生產(chǎn)要素，主要包含土地、水、電、氣、人工五大因素。 1.土地 ? 獲取難易度 ? 獲取成本 ? 可獲得的體量 2.水、電、氣 尤其是能耗大的產(chǎn)業(yè)，對(duì)生產(chǎn)要素價(jià)格極為敏感，需要關(guān)注水、電、氣的單位價(jià)格。 3.人才供給量及人才層次 ? 勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)：需考慮人才供給量； ? 技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)：需考慮人才層次，高端人才的供給和吸引力是企業(yè)選址的關(guān)鍵。 區(qū)位配套 1.企業(yè)發(fā)展需求 ? 區(qū)位交通：是一個(gè)地區(qū)或園區(qū)發(fā)展最根本的依托。交通運(yùn)輸便捷、通行能力強(qiáng)是企業(yè)選址的關(guān)注點(diǎn)，具體來(lái)講就是發(fā)達(dá)的交通物流和通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持、園區(qū)內(nèi)道路通暢、道路等級(jí)、道路通行能力、交通設(shè)施建設(shè)情況以及該區(qū)域同外部區(qū)域的交通便捷性。 ? 不同類(lèi)型企業(yè)的發(fā)展需求對(duì)區(qū)位因素的要求也有所不同，例如： ①現(xiàn)代服務(wù)類(lèi)企業(yè)：首選交通便捷、通行能力強(qiáng)的區(qū)域； ②生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)企業(yè)：首選配套完善的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)園； ③教育行業(yè)的企業(yè)：首選高校區(qū)域和學(xué)生市場(chǎng) 2.員工生活需求 ? 公共交通便利，停車(chē)方便，提升員工的通勤體驗(yàn)； ? 良好的住房條件、豐富的餐飲環(huán)境、學(xué)校、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)設(shè)施，以及商業(yè)配套，可以提高員工的工作效率和幸福感，便于企業(yè)招聘到優(yōu)質(zhì)人才。 區(qū)域政策 各地政府為提升本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，通常會(huì)推出各種利好政策,選擇一個(gè)政策對(duì)企業(yè)最利好的區(qū)位，那么企業(yè)研發(fā)投入、融資等都能獲得相應(yīng)的補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與迅速壯大。可重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 ? 宏觀(guān)性政策 ? 專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展政策等 人才政策 ? 人才引進(jìn)、扶持政策 ? 其他留住人才的相關(guān)政策 土地政策 ? 地方土地規(guī)劃等優(yōu)惠政策 稅收政策 ? 園區(qū)留成稅收返還、減免政策等 財(cái)政扶持政策 ? 對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)改造等專(zhuān)項(xiàng)資金的支持 商務(wù)談判 1.確定租期 大部分寫(xiě)字樓業(yè)主傾向于簽訂長(zhǎng)期租約，通常情況下，長(zhǎng)期租約對(duì)雙方都是有益的，但如果遇上公司變動(dòng)，那可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。 因此，在談判時(shí)企業(yè)可以爭(zhēng)取靈活的租期調(diào)整條款，或接受標(biāo)準(zhǔn)條款而讓房東在租金等其他方面讓利。 2.優(yōu)先擴(kuò)租權(quán) 即企業(yè)對(duì)樓內(nèi)的某一塊面積享有優(yōu)先擴(kuò)租的權(quán)利，只有企業(yè)放棄租賃后，業(yè)主方才可出租給其他客戶(hù)。這樣一來(lái)可以減少企業(yè)擴(kuò)張時(shí)重新選址、設(shè)計(jì)、裝修、搬家等工作的時(shí)間成本。 3.優(yōu)先續(xù)租權(quán) 即企業(yè)有權(quán)利在首期租期到期時(shí)繼續(xù)續(xù)租，以免被他人租賃后造成企業(yè)重新選址、設(shè)計(jì)、裝修、搬家等不必要的損失。 4.續(xù)租漲幅限制 根據(jù)貨幣通脹情況和區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)，雙方會(huì)在合同中約定每年上漲額度，避免企業(yè)續(xù)租而被收取過(guò)高的租金。 5.配套資源 在談判中盡可能爭(zhēng)取配套資源，例如LOGO展示的最佳位置、一定比例的優(yōu)惠停車(chē)位等等。 合同審核 1.租金及付款方式 約定日租金單價(jià)、月租金，付款方式優(yōu)先月付，季付，一次性付款金額不超過(guò)半年。 2.租賃面積界定 即企業(yè)對(duì)樓內(nèi)的某一塊面積享有優(yōu)先擴(kuò)租的權(quán)利，只有企業(yè)放棄租賃后，業(yè)主方才可出租給其他客戶(hù)。這樣一來(lái)可以減少企業(yè)擴(kuò)張時(shí)重新選址、設(shè)計(jì)、裝修、搬家等工作的時(shí)間成本。 3.免租期 盡量爭(zhēng)取最多免租期，一般情況下一年應(yīng)有一月免租期，并明確免租期的起止時(shí)間、免租期的權(quán)利與義務(wù)（是否免物業(yè)費(fèi)等）。 4.發(fā)票類(lèi)型及個(gè)稅承擔(dān)方 房租費(fèi)用需注明是否含稅及發(fā)票類(lèi)型（房租稅票為增值稅專(zhuān)票，一般納稅人企業(yè)可以抵扣稅費(fèi)）。 5.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 ? 明確維修責(zé)任劃分、保潔責(zé)任劃分、衛(wèi)生間耗材的支出歸屬。如果租賃整層，打通封閉后所享受的服務(wù)是否與原標(biāo)準(zhǔn)一致； ? 衛(wèi)生間可否自行改造、是否提供吸煙區(qū)等。
綠天使集團(tuán)是中國(guó)領(lǐng)先的專(zhuān)注于服務(wù)戰(zhàn)略新興領(lǐng)域，為快速成長(zhǎng)的科技企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。以孵化基地為支點(diǎn)，調(diào)動(dòng)、整合各方資源，為創(chuàng)業(yè)者打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)良的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。綠天使集團(tuán)目前已運(yùn)營(yíng)18個(gè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)和22個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成立3支產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)投資基金，孵化企業(yè)3000余家，已投資企業(yè)近70余家。通過(guò)在相關(guān)領(lǐng)域不斷深耕，綠天使集團(tuán)逐步形成以孵化+投資+加速+輔導(dǎo)上市的特色運(yùn)營(yíng)模式，打造鏈條式、專(zhuān)業(yè)化、行業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)的升級(jí)，推動(dòng)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提升相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、科技化、國(guó)際化，助力行業(yè)整合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成生態(tài)共享的產(chǎn)業(yè)集群。
