隨著房地產市場調控政策持續(xù)發(fā)酵,國內貨幣政策變化，金融市場資金供應的不斷收緊以及匯率波動增加，房地產市場持續(xù)降溫，行業(yè)整體面臨巨大的融資壓力。開發(fā)商紛紛尋找出路，商業(yè)地產、文旅地產、產業(yè)地產等紛紛成為房企轉型的方向。做產業(yè)地產的戰(zhàn)略規(guī)劃，開發(fā)商會陷入一些“迷途”，包括如何確定頂層設計、角色定位、產品結構等。為此，根據過往開發(fā)商做產業(yè)地產的經驗與教訓，有幾點體會跟大家分享。
產業(yè)地產的核心問題是什么?
是客戶問題。產業(yè)園區(qū)的客戶是企業(yè)，他們有五大特點：
1、非常理性，決策周期很長，非常關心性價比，他們花錢想要的是生產資料，不是買奢侈品買享受。
2、企業(yè)數量非常有限且有排他性，優(yōu)質客戶容量有限，新增客戶很難，客戶成長速度跟你的去化速度不匹配。
3、中小企業(yè)比較多，規(guī)模小，成長性不確定，隨著經濟波動的影響很強。
4、客戶個性很強，需求比較離散，不同地域客戶文化不同，比如沈陽客戶談很好談，談完后毀約回收款很難，寧波客戶很難談，但談好之后回收款沒有問題。
5、客戶消費習慣沒有轉變，習慣自己拿地。我們要把他觀念轉變過來，這個轉變的背后是時間。
一定要記住，產業(yè)園區(qū)一切的一切都是客戶帶來的，客戶的行業(yè)屬性、區(qū)域分布的變化、大小企業(yè)的差異、內外需求的差異與變化、企業(yè)生命周期的特征、行業(yè)的升級換代、行業(yè)成本的變化和經濟的發(fā)展狀況等等一系列因素都會影響園區(qū)的定位，如果這些拿不準，也就會導致定位不準，那貿然開發(fā)就會導致失敗。
對此，要想成功操盤一個產業(yè)園區(qū)有幾點體會跟大家分享。
第一點是選址，選址的確很關鍵，這一點和傳統(tǒng)地產也一樣，但是園區(qū)的選址，關鍵要找到適合產業(yè)發(fā)展的土壤和環(huán)境;
第二點是產業(yè)定位，沒有前期精確的研判和定位，怎么做都是錯，越做越痛苦，甚至可能走上一條不歸路;
第三點是前期的園區(qū)規(guī)劃，是否符合這個產業(yè)的發(fā)展和變化;
第四點是除了園區(qū)的硬件，軟件平臺也非常重要，因為產業(yè)客戶看重的是你解決問題的能力，是你為產業(yè)增值的能力，一切都必須圍繞著產業(yè)轉，否則就是事倍功半，南轅北轍。
第五點是與政府之間的協調，以及對他們訴求的變通與處置，這里面非常微妙，如何在堅持自我和迎合政府之間取得平衡真的很重要，有的時候，你又需要它，又不需要它，這真是一門藝術。
第六點是一定要控制節(jié)奏和周期，小步快跑，快速迭代，個性、通用性和多樣性之間的把握很關鍵，有的時候，高大上沒有用，下里巴人反而讓你活得更久。
根據近年來國家政策推動產業(yè)轉型發(fā)展方向，以及產業(yè)園區(qū)產業(yè)、市場定位趨勢。分析認為，未來我國產業(yè)園區(qū)開發(fā)將呈現五大趨勢：
一是從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產業(yè)集群轉變。
二是由加工型產業(yè)園區(qū)向研發(fā)型產業(yè)園區(qū)轉型。
三是從強調引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉變。
四是由單純的土地運營向綜合的“產業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉變。
五是由功能單一的產業(yè)區(qū)向現代化綜合功能區(qū)轉型。
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