對于開發商而言,工業地產不僅蘊藏著新的利潤空間,也將使其在區域經濟發展乃至宏觀經濟舞臺上,發揮前所未有的重要作用。這將為房地產開發企業的可持續發展,贏得更大更廣闊的空間。
1、工業地價回歸真實
政策逐步要求工業用地必須實行招、拍、掛,后來又對工業用地實施最低限價政策,國家還回收了省級以下政府的土地審批權。2013年1月，國土資源部表示,將針對供地規劃和存量龐大的工業用地,推進工業用地出讓彈性年期和租賃制,探索存量工業用地退出機制。2013年下半年,針對土地供給結構調整的政策相繼出臺。這使工業用地出讓逐漸走向市場化,使土地價格能夠真正反映市場供求關系,回歸到真實價值。
2、操作方式趨向產權長期持有
國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入工業地產將成大勢,這引發操作模式不斷創新,操作模式可以分為兩種。
(1)定制開發。根據客戶需求定制廠房標準,反租給客戶。
(2)帶租收購。收購一些帶有租約的好的工業物業產品
這兩種模式共同點是: ①長期持有物業; 2待價而沽等待上市;③通過房地產基金(REITs)包裝上市,融到大筆資金。
3、工業地產將在更多城市得到發展
由于國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成,工業地產投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到工業地產的發展機遇。主要表現為以下兩個特征：
（1）工業地產部分向二線城市轉移
一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業正在試圖將生產基地從北京、上海等一線城市撤出,而只保留區域總部、研發中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機構,同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產基地轉移至二線城市。
（2）國內六大區域成為跨國企業工業投產熱點
國內六大區域開始成為各跨國企業工業選址熱點,包括:①以天津、青島為代表的環渤海地區;②以蘇州、杭州為代表的大長三角地區;③以深圳、廈門為代表的華南地區；④以成都、重慶、西安為代表的西南地區；⑤以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區；⑥以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區。
4、工業地產向產業地產升級
在國內一些城市,為適應發展需要,政府在土地供應中已采取了研發用地、科研用地等新的土地形態。這些土地雖然仍保持著工業用地的部分外在特點,但承載的產業內涵已出現根本變化。表現為兩個特征:
（1）形成綜合性產業商服地產
從現實意義講,工業用地需要升級為符合新經濟和新型工業化發展的產業升級需要,符合產業布局和城市規劃要求的產業用地。
產業地產的主要形態包括:城市新區、城市副中心、都市型產業園、大學產業園區、創意產業園、媒體產業園等具備產業聚集特點,并在此基礎上為之服務的綜合性產業商服地產。
（2）打造產業型新城
開發區單純做工業地產開發越來越不適應經濟和社會發展需要,部分開發區正在升為產業型新城，為工業地產探索出一條新路。
開發區在中國的經濟發展中充當了高新技術轉化基地、引進外資和產業升級等色，在促進產業聚集、經濟發展、解決就業的同時,聚集大量的人流、物流、信息流、金流。適時發展居住和其他各種城市功能,走產業型新城的道路是工業地產的一個趨勢。
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